UNE COPROPRIÉTÉ PEUT-ELLE NE PAS AVOIR DE SYNDIC ?
Copropriété et syndic : une obligation légale
Toute copropriété quelle que soit sa taille doit être gérée par un syndic depuis la loi fondatrice de la copropriété du 10 juillet 1965. Profession réglementée, elle est exercée dans plus de 90% des cas par un syndic professionnel et autrement par un syndic bénévole. Ce bénévole doit satisfaire l’une des deux conditions suivantes : être copropriétaire dans l’immeuble ou être parent direct d’un copropriétaire.
Recourir à un syndic professionnel pour sa copropriété, c’est bénéficier :
- d’un interlocuteur titulaire d’une carte professionnelle renouvelable tous les 3 ans à condition de satisfaire les obligations de formation continue (42 heures tous les 3 ans) instruites dans la loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d’application de 2015,
- de garanties financières équivalentes au montant des fonds détenus pour toutes les copropriétés gérées,
- d’un contrat de syndic type conforme au décret du 26 mars 2015.
Le syndic de copropriété est un métier en perpétuelle évolution juridique, près de 20 textes de loi sont parus sur les 5 dernières années.
Copropriété et absence de syndic
Quatre cas de figure, non exhaustifs et non limitatifs, peuvent expliquer l’absence de syndic, professionnel ou bénévole.
- Le syndic oublie de convoquer l’Assemblée générale avant le terme de son mandat d’une durée maximum de 3 ans (dans la pratique et le plus souvent, d’une durée annuelle). Le mandat n’est alors plus valide puisqu’il n’y a plus de contrat.
- Le syndic commet une erreur dans la convocation de l’AG qui doit parvenir 21 jours avant sa tenue. Il risque de voir un copropriétaire contester la validité de son mandat.
- Le syndic démissionne. Important : la démission intervient sous 3 mois et ne peut entrer en vigueur du jour au lendemain.
- Le syndic disparaît ponctuellement ou définitivement pour des raisons de santé ou économiques. L’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet à « tout copropriétaire de saisir le président du tribunal judiciaire comme administrateur provisoire. »
Absence de syndic et vente ou location d’appartement
C’est au moment d’une vente ou d’une succession entraînant la vente d’un appartement que l’absence de syndic peut être la plus flagrante et faire défaut. L’absence de traçabilité de l’information, de procès-verbaux d’AG, de comptabilité, de diagnostics, de carnet d’entretien… peut être un frein à la concrétisation de la transaction par le manque de visibilité pour l’acquéreur sur la gestion de la copropriété, sur les gros travaux (investissements) à venir. Qu’en est-il de l’assurance multirisques obligatoire pour la copropriété ? Autant de questions sans réponses si absence de syndic.
Si vous achetez un appartement dans une petite copropriété (plus ou moins 10 appartements), il peut arriver que le copropriétaire bénévole qui faisait office de syndic ne s’en occupe plus et qu’il n’y ait donc plus de syndic depuis plusieurs années. C’est important de le vérifier en amont car des dizaines de milliers de petites copropriétés sont dans ce cas de figure. Cette situation représente notamment un risque pour le copropriétaire par rapport aux budgets non votés et aux provisions pour charges non appelées (et pour le locataire par rapport aux régularisations annuelles de charges non établies).
Cet article vous a intéressé(e), vous avez d’autres questions. Poussez la porte d’une de nos 915 agences que ses professionnels exercent ou non le métier de syndic de copropriété, ils sauront répondre à vos questions ou vous orienter vers l’agence CENTURY 21 syndic la plus proche. A bientôt.
Parlons de vous, parlons bienS.