Investissement locatif : comment fixer le bon prix du loyer ?

Pour fixer le prix de location de son bien immobilier, le propriétaire d’un bien immobilier doit tenir compte de deux paramètres : la localisation du bien considéré et s’il s’agit de sa première location ou d’une relocation (et sous quel délai de vacance).

Dans quelle zone mon bien à la location se trouve-t-il ?

Pour fixer le juste montant mensuel du loyer, vous devez identifier si votre bien est localisé :

- en zone non tendue;

- en zone tendue, c’est-à-dire une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de biens à la location*;

- à Paris, à Lille et ses communes associées d’Hellemmes et Lomme, où l’encadrement des loyers** s’applique. A compter du 01 juin prochain le dispositif d’encadrement des loyers sera également effectif pour les villes suivantes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. La loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) promulguée le 23 novembre 2018 donne la possibilité aux villes situées en zone tendue de tester pendant 5 ans le dispositif d’encadrement des loyers.

Votre bien à louer est localisé en zone non tendue

Qu’il s’agisse d’une première location ou d’une relocation, vous fixez librement le montant du loyer de votre logement. Il demeure important de le faire en respectant la loi du marché soit en corrélation avec les prix de loyers proposés pour un bien équivalent dans un quartier similaire. Lorsqu’il s’agit d’une relocation le loyer du précèdent locataire doit néanmoins être annoté dans le bail.

Votre appartement ou votre maison en location se trouve en zone tendue

Lors de votre première mise en location, vous établissez librement le prix de votre loyer en respectant la loi de l’offre et de la demande pour trouver un locataire aisément.

S’il s’agit d’une relocation, cela dépend du délai dans lequel elle intervient.

- Si votre bien est resté sans locataire pendant plus de 18 mois, vous pouvez de nouveau fixer librement le prix du loyer.

- Si le nouveau bail intervient dans la continuité ou moins de 18 mois après la précédente location, vous êtes soumis(e) au plafonnement du loyer, autrement dit, le montant du loyer ne devra pas dépasser le loyer pratiqué au précédent locataire sauf 3 exceptions :

- Si vous n’avez pas procédé à l’indexation annuelle sur les 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

- Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration de l’habitat ou de mise aux normes de décence entre deux locataires et que le logement respecte un critère de performance énergétique. Le montant des travaux doit être au moins égal à 6 mois de loyer. Précisons que la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux (toutes taxes comprises). Si les travaux d’amélioration représentent plus d’une année de loyer, la fixation du nouveau loyer est libre, comme c’est le cas en dehors des zones tendues.
Si les travaux portent sur les parties communes, le coût des travaux d’amélioration est pris en compte à hauteur des tantièmes du logement.

Ex : votre loyer est de 1000 euros mensuels hors charges, le propriétaire doit réaliser un minimum de 6000 euros de travaux pour pouvoir répartir 1500 euros sur les 12 mois de loyer annuel soit une augmentation de 125 euros par mois sur un loyer de 1000 euros.

- Si votre loyer est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique

La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

- Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers.

- Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.

Au moins 2 tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. L’augmentation proposée ne pourra excéder 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

L’augmentation du loyer motivée par des travaux ou un loyer sous-évalué ne peut être possible que si la consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

Votre appartement ou maison se situe dans une commune où le loyer est encadré

En écho à la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) ou loi Duflot II en vigueur depuis le 27 mars 2014, les villes de Paris, Lille et ses 2 communes associées ont choisi d’encadrer dès 2015 les prix des loyers. Suspendu en 2017, l’encadrement des loyers est de nouveau effectif. En effet, depuis le 1er juillet 2019, le loyer d'un logement dont le bail d'habitation ou le bail mobilité est signé est encadré au moyen de loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.

Ces loyers de référence sont définis selon les critères suivants : le nombre de pièces principales du logement, l'époque de construction, le type de location (vide ou meublée) et l'adresse du logement.

Les trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet : un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%), un loyer de référence, un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%).

Précisons que le propriétaire peut appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques particulières (localisation, confort) et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Lors de votre première mise en location

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

S’il s’agit d’une relocation, vous devez à la fois vous conformer aux règles des zones tendues et à celles de l’encadrement des loyers. Le nouveau loyer devra s’établir dans la double limite du dernier loyer appliqué au précèdent locataire et du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Vous souhaitez confier la première mise en location de votre appartement ou maison à un professionnel de l’immobilier formé, au fait des évolutions législatives ? Vous envisagez de déléguer la gestion locative de votre bien en cours de bail ou lors de son renouvellement ? Prenez rendez-vous avec l’une des 915 agences immobilières du Réseau CENTURY 21. A bientôt.

Parlons de vous, parlons biens.

Sources :

*www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
www.observatoire-des-loyers.fr/donnees-annee
**www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/le-dispositif-d-encadrement-de-loyers-a683.html